Чи варто купувати квартиру в 2020 році: огляд ринку, поради експертів

Вирішили купити квартиру в Києві або Ірпені, але сумніваєтеся, чи варто? Не знаєте, як поведе себе ринок нерухомості? Чи має сенс інвестувати гроші в нерухомість найближчим часом, і якщо так, то що купувати?

У січні – лютому 2020 року на ринку нерухомості спостерігалося зростання кількості угод і перспективи були досить райдужними. Потім після 10-15% девальвації гривні і введення карантину ділова активність значно скоротилася. Скоротився і обсяг угод як і в Ірпіні, так і в самій столиці. У той же час навіть зріс попит на котеджі і будинки в передмісті, де люди сподіваються «пересидіти» коронавірус. Так як же бути в цій ситуації якщо потрібна квартира?

Ринок нерухомості в кризовий період: як це було

Для того, щоб повноцінно оцінити поточну ситуацію на ринку нерухомості необхідно проаналізувати три попередніх кризи, які були в Україні:

– Фінансова криза 1998 року.

– Світова економічна криза 2008 року.

– Криза 2014 року: революція гідності, анексія Криму, військові дії на території ОРДЛО.

Наслідками фінансової кризи 1998 року для України стали:

– дефолт на ринку облігацій внутрішньої державної позики (1.09.98);

– поетапна (протягом 15 місяців) девальвація національної валюти на 140% (1 серпня 1998 року курс долара був на рівні 2,12, а 1 грудня 1999 уже 5);

– падіння цін на нерухомість в 2 – 2,5 рази в $-еквіваленті.

Фінансова криза 1998 року практично не торкнулася первинного ринку нерухомості, так як на той момент його практично не існувало (експериментальна спільна програма «Київміськбуду» і банку «Аркада» будівництва житла за кошти населення тільки стартувала і не встигла набрати повноцінні обороти). Якщо ж говорити про вторинний ринок, то впродовж півроку люди мало купували квартири під Києвом і в Києві, але потім ринок почав поступово приходити в себе. Навесні – влітку 1999 року можна було придбати 1-кім квартиру в «спальнику» за 6 – 8 тис. $ (До кризи ціна була в середньому 15 000 $). Але вже восени ціни знову почали поступово зростати. Ближче до осені з’явився активний попит на новобудови (незабаром люди масово почали інвестувати в об’єкти, багатоквартирні будинки на етапі будівництва – з’явилися цілі мікрорайони).

Світова економічна криза 2008 року також була обумовлена зовнішніми факторами:

– іпотечна криза в США;

– криза ліквідності країн, що розвиваються;

– падіння цін на нафту.

Наслідками світової економічної кризи 2008 року стали:

– припинення іпотечного кредитування в квітні 2008 (фактично відсутня досі);

– девальвація національної валюти на 60% (з 5 до 8 грн за 1 $);

– зниження цін на нерухомість на 30%.

У 2008 р ситуація на ринку первинного житла вже була зовсім іншою. Поряд із вторинним ринком з’явився потужний сегмент первинного житла. Також люди активно купували квартири в Ірпені і не тільки (Бровари, Вишгород, Вишневе, Бориспіль). Спостерігався будівельний бум, який був обумовлений масовим іпотечним кредитуванням.

У 2008 р криза вдарила по всіх джерелах фінансування проектів новобудов. Іпотечна мильна бульбашка лопнула. Особливо постраждали забудовники в портфелі яких переважали земельні ділянки та проекти на стадії проектування або на початковій стадії будівництва. І таких виявилося більше 60%.

Необхідно відзначити невідповідність вимогам ринку більшості проектів того часу. В умовах буму на ринку нерухомості мало хто займався вивченням споживчих переваг, концептуальним опрацюванням проектів і квартирографії – всі гналися за метрами. Наприклад, в переважній більшості докризових проектів 1-кімнатні квартири були 50-60 м2, а 2-кімнатні більше 80 м2. Продаж квартир в Києві завмерла з осені 2008 року до кінця 2009 року Обсяг угод і темпи нового будівництва зросли вже в 2010 році.

Політично – економічна криза 2014 року була обумовлена:

– революцією гідності;

– зміною влади;

– анексією Криму;

– бойовими діями на Сході України.

Наслідками кризи 2014 року стали:

– девальвація національної валюти на 300% (з 8 до 24 грн за 1 $);

– дефіцит валютних резервів НБУ;

– «банкопаду»;

– зниження цін на нерухомість на 25%.

Криза 2014 року була найменш тривалою. Зниження попиту на ринку нерухомості спостерігалося лише півроку. Потім ринок поступово активізувався. Необхідно звернути увагу, що на відміну від попередніх криз, незважаючи на рекордну девальвацію гривні, зниження цін було не таким значним і більш плавним (див. графік нижче).

 Ринок нерухомості в 2020 році: чого очікувати

У 2020 р світ охопив новий вид кризи, який можна умовно назвати «ізоляційно – економічним». Потенційні покупці нерухомості взяли паузу на тлі невизначеності з тривалістю карантину і його наслідків. На тлі такої невизначеності відбулися значні (12%) курсові коливання. І люди, які планували придбання квартири в 2020 році зайняли вичікувальну позицію. Так, чи варто купувати нерухомість після закінчення карантину?

Якщо проаналізувати три попередніх кризи, то необхідно відзначити кілька моментів:

– тривалість завмирання ринку нерухомості в умовах потрясінь має тенденцію до зменшення (від півтора року до 3-5 міс.);

– девальвація національної валюти все менше впливає на вартість квартир в доларовому еквіваленті (за всіма ознаками останні 5 років ціни в $-еквіваленті знаходяться на дні з невеликими коливаннями і тенденцією до зростання);

– в перші кілька місяців після початку кризи (за винятком 2014 роки) спостерігався відтік приїжджого населення з Києва, з подальшим його поверненням після відновлення активності;

– в Україні протягом 12 років фактично відсутня іпотека (тобто говорити про вплив кредитного «міхура» на вартість і обсяги продажів не доводиться);

– експерти спочатку дають зазвичай перебільшено песимістичні прогнози;

– в результаті всіх попередніх криз завжди збільшувалася кількість «заробітчан» за кордоном.

З огляду на вищевикладене, можна припустити, що у 2-3 кварталі 2020 року купувати квартири в Києві і в Ірпені будуть менше, що обумовлено невизначеністю наслідків пандемії. При цьому найімовірніше це не спричинить за собою значне зниження вартості (більше 10%), оскільки долар теж «обвалюється». На тлі зниження попиту за деякими кластерам ринку може спостерігатися зворотна тенденція:

– заміські будинки (можливий короткострокове збільшення попиту протягом найближчих 2-3 місяців, обумовлене прагненням до обмеження контактів);

– квартири в Києві і поряд з ним від забудовників з документами;

– економ-квартири на вторинному ринку.

Поточний інтерес до заміських будинків можна умовно визначити, як «ізоляційно – сезонний».

Зараз українці думають, що в заміському будинку вони будуть більш захищені (якщо спалах пандемії відбуватиметься періодично). Літо є традиційним періодом відпусток і деякі, з огляду на неможливість відпочити закордоном, розраховують провести літо в заміському будинку. Такий підхід є більше ситуаційним і недалекоглядним.

З приходом осені (особливо ближче до зими) покупці будинків на «хвилі коронавируса» будуть розчаровані – транспортною доступністю до міської інфраструктури, значними витратами на утримання заміського будинку, з’явиться «ностальгія» по міському життю. Подібний етап ринок уже проходив перед кризою 2008 року – тоді багато продали будинки і повернулися назад до міста.

Інтерес до квартир в нових будинках з документами («після будівельників») вже десятиліття тримає пальму першості. Люди традиційно хочуть купити квартиру в новому будинку, в якій до них ніхто не жив, і в якій вони зможуть зробити ремонт саме «під себе» (контролюючи його якість на всіх етапах). На сьогоднішній день пропозицій таких квартир вистачає, але вже до осені (з огляду на зниження темпів введення нових будинків) їх обсяг буде обмеженим і відповідно ціни на квартири категорії «після будівельників» можуть вирости.

Традиційним для кризових періодів є попит на дешеві пропозиції на вторинному ринку. Це обумовлено деяким зміщенням попиту в період нестабільності з середнього цінового сегмента в напрямку економ-пропозицій (свого роду «синиця в руках»).

Відновлення попиту на зведення багатоквартирної нерухомість, найімовірніше відбуватиметься поетапно:

1) В кінці 2020 р можна буде купити квартиру в Ірпені «після будівельників» з документами і економ-пропозиції вторинного ринку;

2) Потім активізується попит на квартири в новобудовах зі стадією готовності понад 60% і нормальною динамікою будівництва;

3) Далі покупці звернуть увагу на квартири вторинного ринку цінової категорії «вище середнього»;

4) Квартири в новобудовах на початковому етапі будівництва (за умови нормальної динаміки будівництва).

Можна припустити, що найдовше наслідки пандемії будуть відчувати квартири верхнього цінового сегмента і особливо новобудови на початковому етапі будівництва (грунтуючись на досвіді попередніх криз попит на них може поновитися навесні-влітку 2021 року).

Необхідно окремо відзначити нову «ізоляційну» складову кризи (раніше ми ніколи не стикалися з подібним явищем). Світова криза може призвести до того, що “заробітчани” переважно осядуть в Україні (і відповідно теж можуть збільшити попит на нерухомість в Ірпені).

Яку нерухомість варто купувати в 2020 році?

Якщо порівнювати Київ і Ірпінь, то як не дивно, в 2020 новобудови передмістя можуть бути більш затребувані. Це обумовлено наступними факторами:

– частина людей, які планували купити квартиру в Києві, в цій ситуації вважатимуть за краще заощадити (в середньому 30%) і звернуть свій погляд на найближче передмістя;

– попередній досвід показує, що трудові мігранти з регіонів (активізація яких найімовірніше відбудеться протягом півроку) в основному купують квартиру в передмісті Києва (тому що її вартість порівнянна з ціною в регіонах, а щільність забудови і темп життя більш звичний).

В цілому, хто б що не говорив, нерухомість в Ірпені та інших передмістях Києва є одним з кращих інструментів зберігання заощаджень (особливо на тлі туманних перспектив долара, який протягом усього періоду незалежності України був традиційним універсальним інструментом). Таким чином квартира є не тільки місцем проживання Вас і Вашої родини, а й свого роду депозитом, який йде з Вами по життю. Адже незважаючи ні на які кризи життя ніхто не відміняв!