Умови проживання у людей в нашій країні дуже різні. Мова зараз йде не про районі або кількості квадратних метрів на людину. Йдеться про аварійне та небезпечне житло.

«Сьогодні в Україні близько 1 млрд кв. м житлового фонду, майже 70-80% з якого – застаріле житло. За оцінками експертів, близько 75 млн кв. м житла в Україні є аварійним та непридатним для проживання. Тому введення ефективного механізму реновації застарілого житла в Україні на практиці є вкрай актуальним», – висловив свою точку зору Лев Парцхаладзе.

Що таке «застарілий житловий фонд»? Це будинки, термін експлуатації яких закінчується або давно вийшов. При цьому мова йде не тільки про« хрущовки» та «панельки» 70-х. Йдеться про житло, побудоване в 30-е роки роки ХХ століття та раніше. І що жахливо – в них все ще досі живуть люди.

Проблематика

Стан сантехнічних комунікацій в цих будинках у жахливому стані. Деякі будинки об’єктивно не придатні для життя. А стара проводка – це окрема історія. Це не про те, що мешканці не можуть підключити кондиціонери і пральні машини, або, якщо вдасться їх підключити, запускати одночасно. Мова про те, що зношені електричні мережі не розраховувалися на таку кількість приладів. Вони не витримують навантаження і постійно займаються. Іноді з цієї причини вигорають цілі під’їзди. На жаль, це питання не вирішується на рівні жителів квартир. Тут ремонтом не допоможеш. Ну, хіба що, капітальним всього будинку. Однак, за своїми витратами капітальний ремонт нерентабельний. Є тільки один розумний вибір – перебудувати або знести і побудувати новий, великий сучасний будинок з комунікаціями, що відповідають потребам XXI століття. Це ще і вирішує питання з житлом. На місці хрущовки з 30-ю квартирами цілком можна побудувати будинок на 200 і більше квартир.

Нормативна база

Питання це досить гостро стоїть вже не одне десятиліття. Нормативна база була підведена ще в 2006 році. Однак, вона виявилася абсолютно не життєздатною. Перш за все, тому що була потрібна згода 100% власників квартир, що проживають у будинку на час проведення реновації. Як показала практика, це взагалі не працювало. У будинках часто доживали життя люди похилого віку, які навіть не були впевнені, що перенесуть переїзд.

У 2019 року внесли суттєві правки до законопроекту про реконструкцію застарілого житла. Необхідну кількість згодних на реновацію опустили до позначки в 75%, що вже цілком реально. Також розробили нову документацію, яка дозволяє зробити більш повну та ефективну оцінку стану проблемних будинків. В зміни включили вимоги по створенню нової соціально-побутової та дорожньо-транспортної структури.

Нюанси

Нюанси оновленого закону про реконструкцію почали вилазити відразу. Деякі з них просто гальмують весь процес реновації.

Є дуже серйозні моменти, наприклад:

– розмитість понятійного апарату, визначення зон відповідальності між органами місцевого самоврядування та забудовниками;

– спірні пропозиції щодо відселення – як буде надаватися тимчасове житло, яка буде компенсація за зміну району проживання і т.д);

– як будуть визначаться механізми проведення інвестконкурсів.

При внесенні правок до законопроекту про реконструкцію застарілого житлового фонду, багато суперечливых моменти вирішили. Але, перераховані вище, так і залишилися в розмитому стані. Тому, віз і нині там.

Розбираємося

Невигідність внесених правок для забудовників

Експерт з нерухомості Олександр Ізаров прокоментував ці правки так: «Це найбільш гострі та дискусійні питання. Наприклад, як уникнути непрозорості в «прозорих» конкурсах. Крім цього, згідно з документом, на плечі забудовника практично повністю лягає відповідальність за створення об’єктів соціально-побутової, дорожньо-транспортної інфраструктури».

Як бачать чиновники вирішення питання

– Питання вирішується не локально на рівні відселення одного будинку. Процес повинен бути глобальним, що включає в себе комплексну реконструкцію існуючого кварталу.

– Реконструкція повинна проходити в строгій відповідності з Генпланом і детальними планами територій населеного пункту.

– Необхідно розробити і затвердити відповідну містобудівну документацію.

– Фінансування проекту відбуватиметься шляхом об’єднання коштів держбюджету, місцевих бюджетів та коштів приватного інвестора-забудовника для інженерної підготовки, створення об’єктів супутньої інфраструктури, благоустрою територій.

– При розробці проекту враховуються інтереси всіх учасників процесу – державних, приватних, громадських.

Окремо наголошується, що до сфери відповідальності держави відноситься проведення інвестиційних конкурсів з визначення компанії-забудовника для реконструкції старих кварталів.

Відповідальність за реалізацію держполітики лягає на плечі органів місцевого самоврядування. Разом із забудовником вони зобов’язані визначити терміни реалізації проекту, вирішити всі майнові питання з власниками квартир та землі на території, яка підлягає реконструкції.

Що перекладуть на плечі забудовника-інвестора

Всі питання, що стосуються будівництва лягають повністю на забудовника:

– Інвестор-забудовник повинен отримати вихідні дані по будівлям, що реконструються. Розробити проектну документацію та провести її експертизу.

– Отримати дозволи на виконання будівельних робіт з класом наслідків СС2 і СС3.

– Забудовник зобов’язаний чітко дотримуватися умов інвестиційного договору.

– Ввести в експлуатацію готові об’єкти.

– Надати, згідно з договором, частину квартир для відселення власників квартир та орендарів житлових та нежитлових приміщень будівлі, що підлягає зносу.

Начебто все чітко і зрозуміло. Але ніхто в цьому договорі не врахував найголовнішого – бюрократії. Адже саме вона гальмує отримання майже всієї дозвільної документації.

Бюрократія

Практично всі будівельні об’єкти, які здаються в Києві, не здаються в термін. Середній термін затримки здачі в експлуатацію 6-9 місяців.

У випадку з реконструкцією старого житлового фонду, проблеми почнуться відразу, на рівні інвестиційного договору. «Як це буде відображено в інвестиційному договорі, взагалі не ясно. За логікою розробників, компанії-переможцю не надаються ніякі преференції. Тобто, немає ні механізму спрощеної процедури узгодження проекту, ні ніяких-яких інших гарантій, що в разі невиконання умов договору через чиновницький «форс-мажор» до компанії не будуть застосуватися штрафні санкції тощо», – зазначила експерт з нерухомості Анжеліка Саакян.

Один з найбільш «мутних» пунктів стосується надання житла відселенцям. Тут не зрозуміло, про що йде мова – про «маневрене» житло, яке надається на період реконструкції або про те, що забудовник зобов’язаний віддати частину квартир в новому об’єкті, тим, хто вимушено був відселений.

Ще один пункт, який викликає подив у компаній-забудовників – це вимога надати обсяг власних або залучених коштів відповідно до вартості 1 га території забудови.

«По-перше, що саме потрібно «показати»? Суму, виручену за продаж квартир у споруджуваних будинках на місці старого житла, або ж розмір власних інвестицій в проект? Якщо розробники законопроекту мали на увазі «фінансові гарантії» забудовника, тобто, чи здатний він реалізувати такий проект, то, в очевидь, що такі питання повинні були бути враховані при проведенні самого інвестиційного конкурсу», – говорить Олександр Ізаров.

Що порадувало

Є і приємні моменти, які внесли ясність в законопроект.

– З’явилася конкретика, якої катастрофічно не вистачало у всіх попередніх редакціях законопроекту. Зараз прописаний досить чіткий порядок планування робіт по реконструкції кварталів.

– Роботи по реконструкції кварталів будуть проводитися чітко на основі генплану і детальних планів територій населених пунктів.

– Рішення про віднесення багатоквартирних будинків до застарілого житлового фонду органи місцевого самоврядування приймають публічно. І зобов’язані належним чином повідомити всіх мешканців про це рішення.

– Законопроект встановлює, що за всі підготовчі роботи по реконструкці,ї відповідальність несуть юридичні особи, кому належать майнові комплекси, які підлягають реконструкції.

В останній правці законопроекту розробники детально розписали порядок проведення реконструкції. Ось деякі важливі моменти:

– обсяг і вартість робіт з будівництва багатоквартирних будинків і об’єктів соціально-побутової та інженерно-транспортної інфраструктури;

– кількість квартир і нежитлових приміщень для надання колишнім жителям знесених будинків або визначення грошової компенсації;

– обсяг квартир і нежитлового фонду для комерційної реалізації;

– орієнтовна вартість проекту;

– визначення необхідного маневреного фонду;

– черга реконструкції багатоквартирних будинків та інфраструктури тощо.

Ще раз нагадаємо ключовий момент. Все це можливо за згодою 75% власників житла в будинку, який підпадає під реконструкцію. Якщо ж кількість незгодних більше 25% – будинок виключається з плану реконструкції кварталу.

Також важливо, що насильницьке відселення незгодного власника житла можливо тільки після рішення суду.

Нюанси при обміні старої квартири на нову

Розробники проекту встановили, що мешканцям реконструюємого будинку нададуть рівноцінні за площею квартири або зроблять грошову компенсацію. При цьому не обмовляється момент, в якому районі будуть надані квартири. Коефіцієнти при зміні району – наприклад, Печерська на Троєщину, теж не врахован.

Зате чітко прописано, що, якщо відселенцями надають житло більшої площі, ніж у нього було, це відбувається за рахунок забудовника. Тобто, забудовник не має права вимагати доплату за зайві метри.

Які передбачені компенсації

Нагадаємо, що реконструкція можлива тільки за згодою мешканців або за рішенням суду в спірних ситуаціях. Компанія-забудовник зобов’язана надати всім власникам квартир або нежитлових приміщень рівноцінне по метражу житло або вирішити питання грошової компенсації. Пропозиція грошової компенсації замість надання житла може бути розглянуто в тому випадку, якщо у власника реконструюється квартири є ще житло. Також зазначено, що якщо власник відселяти квартири хоче отримати квартиру більшої площі, то йому зобов’язані надати право сплатити додаткові метри за ринковою вартістю. У разі, якщо власник хоче менше житло, то забудовник може запропонувати йому квартиру меншої площі і виплатити різницю.

Оцінка житла

Оцінкою ринкової вартості житла будуть займатися уповноважені суб’єкти оціночної діяльності. Всі витрати на цю процедуру будуть виділені з місцевих бюджетів.

Резюме

Безумовно, редагування, внесені в останню редакцію, зробили процес реконструкції житла старого фонду більш-менш можливим. У ньому прописано питання відселення та компенсації, план виконання робіт та орієнтири. Однак, через низку нюансів він не вигідний виконавцю – компанії-забудовнику. Йому доводиться брати на себе всі витрати – від проектної документації, до забезпечення маневреного фонду і створення об’єктів інфраструктури.

«Даний законопроект враховує трохи більше інтереси мешканців, які підлягають відселенню, ніж це було виписано в попередніх пропозиціях. При цьому місцеві органи влади, по суті, не несуть ніякої відповідальності за результати проведеної реконструкції. Механізм інвестконкурсів прописаний більше рамочно, ніж, як покрокова інструкція. Ймовірно, будуть ще підзаконні акти, що регулюють проведення подібних інвестконкурсів», – вважає Олександр Ізаров.

Забудовники зазначають, що в даному документі вони обкладені з усіх боків зобов’язаннями і витратами. Для того, щоб процес запустився важливо врахувати інтереси всіх сторін – мешканців, виконавців і держави.