Ревитализация как новый импульс развития городов

Около ста лет назад города были совсем небольшими. На их окраинах, по классике жанра, выстраивались промышленные предприятия. Со временем города разрастались, и жилые районы начинали строить за промзонами. Так и произошло постепенное «смещение» предприятий  с окраин в центр.

Заводы со временем перестали работать и закрылись. Территории пустовали, занимая подпространство, которое могло быть использовано под постройку жилья или полезных объектов социально-бытовой инфраструктуры.  Чтобы получать хоть какую-то прибыль с таких земель, их начали сдавать в аренду под бараки и ангары. Благодаря этому, у нас сейчас в некоторых центральных районах города — Шевченковском, Подольском появились целые микрорайоны, сдаваемых в аренду складов.

Промзоны в центре города

Такая ситуация характерна для большинства мегаполисов во всем мире. Пока в городах оставалось место под постройку, этот вопрос мало кого беспокоил. Но со временем стало непозволительной роскошью содержать в центре города огромные мертвые территории.

По данным 2019 года более 30% площади Киева занимают участки промышленного назначения. Большая часть промзон Киева расположена на правом берегу Днепра. Крупнейшие из них — это Подольско-Куреневский промрайон (891 га), Нивки (560 га), Теличка (424 га), Отрадный (400 га), промзоны Пирогово (171 га) и Корчувате (80 га). Самые большие промышленные зоны на левом берегу — промрайоны Дарницкий (460 га), Днепровский (380 га), Троещина (316 га) и промзона Бортничи (324 га).

Ревитализация и связанные с ней проблемы

«С необходимостью девелопмента заброшенных участков рано или поздно сталкиваются все мегаполисы в развитых и развивающихся странах. В Киеве есть целый ряд бывших промышленных территорий, которые, учитывая урбанистическую структуру города, особенно интересны для комплексной застройки современными объектами жилой и коммерческой недвижимости» —  высказалась Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента.

Ревитализация подразумевает возведение комплекса жилых и нежилых строений на территории промышленных зон. Обычно застраиваются целые микрорайоны, создается инфраструктура.  Это единственное решение, которое позволяет избавляться от изживших себя предприятий и мертвых территорий. Это глобальный мировой процесс, который начался в Америке и успешно был освоен Европой, внеся в него корректировки, свойственные данным регионам. С небольшим запозданием Украина присоединилась к процессу ревитализации устаревших и нефункциональных промзон.

Вот только процесс этот в нашей стране  сложный, связанный с большими капиталовложениями и бюрократическими проблемами. К плюсам можно отнести уже подведенные коммуникации и наличие электрических сетей в промзонах. Это значительно облегчает жизнь застройщику. К минусам можно отнести спорные моменты связанные с инфраструктурой и бюрократические препятствия.

Основные сложности, с которыми сталкиваются застройщики:

— Строить с нуля всегда легче и дешевле.

— Строить целый микрорайон можно только заложив инфраструктуру в проект. Иногда постройку инфраструктуры берут на себя местные власти. Это облегчает работу застройщика. Но в некоторых случаях все ложится на его плечи — и детские сады, и школа.

— Дороги. Если были старые дороги, их придется модернизировать. А если не было — строить с нуля.

— Целевое назначение. Чуть ли не самый проблемный момент в ревитализации промышленных зон — смена целевого назначения земли. На это иногда уходят годы.

Ревитализация устаревших промзон — Европейские проекты 

Реинкарнация промышленных зон активно практикуется во всем мире. Чтобы не ходить далеко, можно заглянуть в самые яркие европейские проекты.

Германия

Хафен-Сити (HafenCity), Гамбург

Стоимость: 10,9 млрд евро

Завершение: 2025–2030 гг.

В 1997 году было принято решение превратить старую портовую территорию Центрального района Гамбурга в жилой район. Речь идет о Хафене, который расположен на нескольких островках в устье реки  Эльбы. Более ста лет это была зона погрузки/выгрузки товара. Теперь это будет современный район Хафен-сити с жилыми домами, офисами, галереями, музеями, зонами парков и отдыха на территории 28 га. Везде создадут пешеходные зоны и велодорожки. Обустроят 10,5 км набережной. Отдавая дань истории, район оформят тематически в морском стиле. Всего планируют разместить в Хафене 7000 жилых и офисных зданий для 14 000 жителей, создать 45 000 рабочих мест.

Реализация проекта началась в 2000 году. Для того чтобы разместить в Хафене семь тысяч жилых и офисных зданий для 14 тыс. жителей и 45 тыс. рабочих мест, пришлось расширить изначально отведённую под застройку территорию на 40 % до 157 га.

На сегодняшний день в Хафене завершено строительство 57 объектов, среди которых экологически чистый жилой комплекс Elbe Arcades и университет HafenCity. Ещё 50 объектов, в том числе два парка и Эльбская филармония (Elbphilarmonie), будут введены в эксплуатацию до 2030 года.

Великобритания

Баттерси (Battersea),

Стоимость проекта: 11,4 млрд евро

Завершение проекта: 2026 г.

Другой интересный кейс — это район Лондона, возникший рядом с электростанцией Баттерси. Само историческое здание планируют оставить для размещения в нем офисов, ресторанов, кафе, а также жилья. Вокруг бывшей электростанции вырастет немало объектов, включая футбольное поле. Здесь будет возведён жилой комплекс на 1 305 квартир, а также гостиница с фондом из 160 номеров и десятки ресторанов и магазинов. Общая площадь офисов, которые появятся в Баттерси, составит 116 тыс. кв. м Все это будет расположено на территории 16 га.

Возведённая в 30-х годах прошлого столетия электростанция Баттерси расположена на южном берегу Темзы в районе Найн-Элмс на юго-западе Лондона. Реконструкция станции и прилегающих территорий станет самой большой стройкой в истории современного Лондона.

Строительство будет завершено в 2026 году. Бывший индустриальный объект будет превращён в культурно-развлекательный и деловой центр района.

Дания

Норхаун (Nordhavn), Копенгаген

Завершение проекта: 2025 г.

Тоже отличный пример разумного использования территории. Норхаун — это прибрежный район Копенгагена, в котором до недавнего времени находился морской грузовой порт. В 2009 году началась реконструкция этого индустриального массива площадью в 200 га, и уже скоро здесь появится новый квартал, включающий как жилую недвижимость, так и коммерческие объекты.

Первые апартаменты были сданы в эксплуатацию уже в 2015 году. Окончательное же завершение проекта намечено на 2025, когда будет введён в эксплуатацию искусственный полуостров с новыми постройками и портом для круизных кораблей.

Общая площадь жилых помещений в Норхауне составит 165 тыс. кв. м, коммерческих объектов — 140 тыс. кв. м. Предполагается, что в районе будут проживать 40 тыс. человек, для которых будет создано такое же число рабочих мест.

Помимо коммерческой и жилой недвижимости, в Норхауне уже построено здание для копенгагенского представительства ООН.

Франция

Ле-Гру (Les Groues), Париж

Завершение: 2020–2030 гг.

В окрестностях Ля-Дефанс (La Defense), самого успешного делового района Парижа, практически не осталось свободных участков, которые можно было бы реконструировать. Исключение составляет квартал Ле-Гру, расположенный в 11 км к северо-западу от центра французской столицы. Сейчас он застроен в основном промышленными объектами, но к 2020 году здесь развернётся строительство зданий общей площадью 630 тыс. кв. м, 200 тыс. из которых будет отведено под новые офисы. Это связано с тем, что правительство считает неразумным использовать территории в городе для промышленных объектов.

Реконструкция района Ле-Гру станет продолжением развития делового района Ля-Дефанс.

По предварительным оценкам, население района составит 10 тыс. человек, столько же будет создано рабочих мест. Развитию Ле-Гру будет способствовать и открытие новой одноимённой станции метро. Точная стоимость проекта пока неизвестна.

Германия

Европа-Сити (EuropaCity), Берлин

Завершение проекта: 2025 г.

Новый район EuropaCity будет расположен неподалёку от Центрального вокзала Берлина.

Вдоль улицы Хайдештрассе (Heidestraße), к северу от недавно возведённого Центрального вокзала Берлина, началась реконструкция района, получившего название EuropaCity. До 2025 года на этой территории площадью 40 га построят жилые, офисные, торговые и развлекательные объекты, в том числе мост через канал Шпандау (Spandau) и новую штаб-квартиру компании Total.

Проектированием жилья и других объектов инфраструктуры района займётся архитектурное бюро ASTOC Architects из Кёльна, а уже существующие здесь галереи и музеи будут объединены под одной крышей в новом культурном центре Kunst-Campus.