Стоит ли покупать квартиру в 2020 г.: обзор рынка, советы экспертов

Решили купить квартиру в Киеве или Ирпене, но сомневаетесь, стоит ли? Не знаете, как поведет себя рынок недвижимости? Имеет ли смысл инвестировать деньги в недвижимость в ближайшее время, и если да, то что покупать?

В январе — феврале 2020 года на рынке недвижимости наблюдался рост количества сделок и перспективы были достаточно радужными. Затем на фоне 10-15% девальвации гривны и введения карантина деловая активность значительно сократилась. Сократился и объем сделок как в Ирпене, так и в самой столице. В то же время даже вырос спрос на коттеджи и дома в пригороде, где люди надеются «пересидеть» коронавирус. Так как же быть в этой ситуации если нужна квартира?

Рынок недвижимости в кризисный период: как это было

Для полноценной оценки текущей ситуации на рынке недвижимости необходимо анализировать три предыдущих кризиса, которые были в Украине:

— Финансовый кризис 1998 года.

— Мировой экономический кризис 2008 года.

— Кризис 2014 года: революция достоинства, аннексия Крыма, военные действия на территории ОРДЛО.

Последствиями финансового кризиса 1998 года для Украины стали:

— дефолт на рынке облигаций внутреннего государственного займа (1.09.98);

— поэтапная (на протяжении 15 месяцев) девальвация национальной валюты на 140% (1 августа 1998 года курс доллара был на уровне 2,12, а 1 декабря 1999 уже 5);

— падение цен на недвижимость в 2 – 2,5 раза в $-эквиваленте.

Финансовый кризис 1998 года практически не коснулся первичного рынка недвижимости, так как на тот момент его практически не существовало (экспериментальная совместная программа «Киевгорстроя» и банка «Аркада» строительства жилья за средства населения только стартовала и не успела набрать полноценные обороты). Если же говорить о вторичном рынке, то на протяжении полугода люди мало покупали квартиры под Киевом и в Киеве, но затем рынок начал постепенно приходить в себя. Весной – летом 1999 года можно было приобрести 1-ком квартиру в «спальнике» за 6 – 8 тыс. $ (до кризиса цена была в среднем 15 000 $). Но уже осенью цены опять начали постепенно расти. Ближе к осени появился активный спрос на новостройки (вскоре люди массово начали инвестировать в строящиеся многоквартирные дома — появились целые микрорайоны).

Мировой экономический кризис 2008 года также был обусловлен внешними факторами:

— ипотечный кризис в США;

— кризис ликвидности развивающихся стран;

— падение цен на нефть.

Последствиями мирового экономического кризиса 2008 года стали:

— прекращение ипотечного кредитования в апреле 2008 (фактически отсутствует до сих пор);

— девальвация национальной валюты на 60% (с 5 до 8 грн за 1 $);

— снижение цен на недвижимость на 30%.

В 2008 г. ситуация на рынке первичного жилья уже была совсем другой. Наряду со вторичным рынком появился мощный сегмент первичного жилья. Также люди активно покупали квартиры в Ирпене и не только (Бровары, Вышгород, Вишневое, Борисполь). Наблюдался строительный бум, который был обусловлен массовым ипотечным кредитованием.

В 2008 г. кризис ударил по всем источникам финансирования проектов новостроек. Ипотечный мыльный пузырь лопнул. Особенно пострадали застройщики в портфеле которых преобладали земельные участки и проекты на стадии проектирования либо на начальной стадии строительства. И таких оказалось более 60%.

Необходимо отметить несоответствие требованиям рынка большинства проектов того времени. В условиях бума на рынке недвижимости мало кто занимался изучением потребительских предпочтений, концептуальной проработкой проектов и квартирографией — все гнались за метрами. Например, в подавляющем большинстве докризисных проектов 1-комнатные квартиры были 50-60 м2, а 2-комнатные более 80 м2. Продажа квартир в Киеве замерла с осени 2008 года до конца 2009. Объем сделок и темпы нового строительства выросли уже в 2010 году.

Политически — экономический кризис 2014 года был обусловлен:

— революцией достоинства;

— сменой власти;

— аннексией Крыма;

— боевыми действиями на Востоке Украины.

Последствиями кризиса 2014 года стали:

— девальвация национальной валюты на 300% (с 8 до 24 грн за 1 $);

— дефицит валютных резервов НБУ;

— «банкопад»;

— снижение цен на недвижимость на 25%.

Кризис 2014 года был наименее продолжительным по длительности. Снижение спроса на рынке недвижимости наблюдался лишь полгода. Затем рынок постепенно активизировался. Необходимо обратить внимание, что в отличии от предыдущих кризисов, несмотря на рекордную девальвацию гривны, снижение цен было не столь значительным и более плавным (см. график ниже).

Рынок недвижимости в 2020 года: чего ожидать

В 2020 г. мир охватил новый вид кризиса, который можно условно назвать «изоляционно — экономическим». Потенциальные покупатели недвижимости взяли паузу на фоне неопределенности с длительностью карантина и его последствий. На фоне такой неопределенности произошли значительные (12%) курсовые колебания. И люди, которые планировали приобретение квартиры в 2020 году заняли выжидательную позицию.  Так, стоит ли покупать недвижимость по окончании карантина?

Если проанализировать три предыдущих кризиса, то необходимо отметить несколько моментов:

−    длительность замирания рынка недвижимости в условиях потрясений имеет тенденцию к уменьшению (от полутора года до 3-5 мес.);

−    девальвация национальной валюты все меньше влияет на стоимость квартир в долларовом эквиваленте (по всем признакам последние 5 лет цены в $-эквиваленте находятся на дне с небольшими колебаниями и тенденцией к росту);

−    в первые несколько месяцев после начала кризисов (за исключением 2014 года) наблюдался отток приезжего населения из Киева, с последующим его возвращением после восстановления активности;

−    в Украине на протяжении 12 лет фактически отсутствует ипотека (т.е. говорить о влиянии кредитного «пузыря» на стоимость и объемы продаж не приходится);

−    эксперты вначале дают обычно преувеличено пессимистические прогнозы;

−    в результате всех предыдущих кризисов всегда увеличивалось количество «заробітчан» за границей.

Учитывая вышеизложенное, можно предположить, что во 2-3 квартале 2020 года покупать квартиры в Киеве и в Ирпене будут меньше, что обусловлено неопределенностью последствий пандемии. При этом вероятнее всего это не повлечет за собой значительное снижение стоимости (более 10%), поскольку доллар тоже «обваливается».

На фоне снижения спроса по некоторым кластерам рынка может наблюдаться обратная тенденция:

− загородные дома (возможен краткосрочный всплеск спроса в течении ближайших 2-3 месяцев, обусловленный стремлением к ограничению контактов);

− квартиры в Киеве и рядом с ним от застройщиков с документами;

− эконом – квартиры на вторичном рынке.

Текущий интерес к загородным домам можно условно определить, как «изоляционно – сезонный».

Сейчас украинцы думают, что в загородном доме они будут более защищены (если вспышки пандемии будут происходить периодически). Лето является традиционным периодом отпусков и некоторые, учитывая невозможность отдохнуть заграницей, рассчитывают провести лето в загородном доме. Такой подход является больше ситуационным и недальновидным.

С приходом осени (особенно ближе к зиме) покупатели домов на «волне коронавируса» будут разочарованы – транспортной доступностью к городской инфраструктуре, значительными затратами на содержание загородного дома, появится «ностальгия» по городской жизни. Подобный этап рынок уже проходил перед кризисом 2008 года – тогда многие продали дома и вернулись обратно в город.

Интерес к квартирам в новых домах с документами («после строителей») уже десятилетие держит пальму первенства. Люди традиционно хотят купить квартиру в новом доме, в которой до них никто не жил, и в которой они смогут сделать ремонт именно «под себя» (контролируя его качество на всех этапах). На сегодняшний день предложений таких квартир достаточно, но уже к осени (учитывая снижение темпов ввода новых домов) их объем будет ограниченным и соответственно цены на квартиры категории «после строителей» могут вырасти.

Традиционным для кризисных периодов является спрос на дешевые предложения на вторичном рынке. Это обусловлено некоторым смещением спроса в период нестабильности со среднего ценового сегмента в направлении эконом – предложений (своего рода «синица в руках»).

Восстановление спроса на многоквартирную недвижимость, вероятнее всего будет происходить поэтапно:

1) В конце 2020 г. можно будет купить квартиру в Ирпене «после строителей» с документами и эконом – предложения вторичного рынка;

2) Затем активизируется спрос на квартиры в новостройках со стадией готовности более 60% и нормальной динамикой строительства;

3) Далее покупатели обратят внимание на квартиры вторичного рынка ценовой категории «выше среднего»;

4) Квартиры в новостройках на начальном этапе строительства (при условии нормальной динамики строительства).

Т.о. можно предположить, что дольше всего последствия пандемии будут испытывать квартиры верхнего ценового сегмента и особенно новостройки на начальном этапе строительства (основываясь на опыте предыдущих кризисов спрос на них может возобновиться весной-летом 2021 года).

Необходимо отдельно отметить новую «изоляционную» составляющую кризиса (ранее мы никогда не сталкивались с подобным явлением). Мировой кризис может привести к тому, что «заробітчани» преимущественно осядут в Украине (и соответственно тоже могут увеличить спрос на недвижимость в Ирпене).

Какую недвижимость стоит покупать в 2020 года?

Если сравнивать Киев и Ирпень, то как не странно, в 2020 новостройки пригорода могут быть более востребованы. Это обусловлено следующими факторами:

−    часть людей, которые планировали купить квартиру в Киеве, в этой ситуации предпочтут сэкономить (в среднем 30%) и обратят свой взор на ближайший пригород;

−    предыдущий опыт показывает, что трудовые мигранты из регионов (активизация которых вероятнее произойдет в течении полугода) в основном покупают квартиру в пригороде Киева (т.к. ее стоимость сопоставима с ценой в регионах, а плотность застройки и темп жизни более привычен).

В целом, кто бы что не говорил, недвижимость в Ирпене и других пригородах Киева является одним из лучших инструментов хранения сбережений (особенно на фоне туманных перспектив доллара, который на протяжении всего периода независимости Украины был традиционным универсальным инструментом). Таким образом квартира является не только местом проживания Вас и Вашей семьи, но и своего рода депозитом, который идет с Вами по жизни. Ведь несмотря ни на какие кризисы жизнь никто не отменял!