Условия проживания у людей в нашей стране очень разные. Речь сейчас идет не о районе или количестве квадратных метров на человека.  Речь идет об аварийном и опасном жилье.

«Сегодня в Украине около 1 млрд кв. м жилого фонда, почти 70-80% из которого — устаревшее жилье. По оценкам экспертов, около 75 млн кв. м жилья в Украине является аварийным и непригодным для проживания. Поэтому введение эффективного механизма реновации устаревшего жилья в Украине на практике является крайне актуальным», — высказал свою точку зрения Лев Парцхаладзе.

Что такое «устаревший жилой фонд»? Это дома, срок эксплуатации которых заканчивается или давно вышел. При этом речь идет не только о хрущевках и панельках 70-х. Речь идет о жилье, построенном в 30-е и ранее годы ХХ века. И что ужасно – в них все еще живут люди.

Проблематика

Состояние сантехнических коммуникаций в этих домах в ужасном состоянии. Некоторые дома объективно не пригодны для жизни. А старая проводка – это отдельная история. Это не про то, что жильцы не могут подключить кондиционеры и стиральные машины, или, если удастся их подключить запускать одновременно. Речь о том, что изношенные электрические сети не рассчитывались на такое количество приборов.  Они не выдерживают нагрузки и постоянно возгораются. Иногда по этой причине выгорают целые подъезды. К сожалению, этот вопрос не решается на уровне жителей квартир. Тут ремонтом не поможешь. Ну, разве что, капитальным. Однако, по своим затратам капитальный ремонт нерентабелен. Есть только один разумный выбор – перестроить или снести и построить новый, большой современный дом с коммуникациями, соответствующими потребностям XXI века. Это еще и решает вопрос с жильем. На месте хрущевки с 30-ю квартирами вполне можно построить дом на 200 и более квартир.

Нормативная база

Вопрос это стоит достаточно остро уже не одно десятилетие. Нормативная база была подведена еще в 2006 году. Однако, она оказалась совершенно не жизнеспособной.  Прежде всего, потому что требовалось согласие 100% проживающих в доме жильцов на проведение реновации. Как показала практика, это вообще не работало. В домах часто доживали жизнь глубокие старики, которые даже не были уверены, что перенесут переезд.

В 2019 года внесли существенные правки в законопроект о реконструкции устаревшего жилья. Требуемое число согласных на реновацию опустилось до отметки в 75%, что уже вполне реально. Также разработали новую документацию, которая позволяет сделать более полную и эффективную оценку состояния проблемных домов. В изменения включили требования по созданию новой социально-бытовой и дорожно-транспортной структуры.

Нюансы

Нюансы обновленного закона о реконструкции начали вылазить сразу. Некоторые из них просто тормозят весь процесс реновации. Есть очень серьезные моменты, например:

— размытость понятийного аппарата, определение зон ответственности между органами местного самоуправления и застройщиками;

— спорные предложения по отселению – как будет предоставляться временное жилье, какая будет компенсация за смену района проживания и т.д)

— как будут определятся механизмы проведения инвестконкурсов.

При внесении правок в законопроект о реконструкции устаревшего жилого фонда, многие спорные моменты решили. Но перечисленные выше так и остались в размытом состоянии. Поэтому, воз и ныне там.

Разбираемся

Невыгодность внесенных правок для застройщиков

Эксперт по недвижимости Александр Изаров прокомментировал эти правки так: «Это наиболее острые и дискуссионные вопросы. Например, как избежать непрозрачности в «прозрачных» конкурсах. Кроме этого, согласно документу, на плечи застройщика практически полностью ложится ответственность за создание объектов социально-бытовой, дорожно-транспортной инфраструктуры».

Как видят чиновники решение вопроса

— Вопрос решается не локально на уровне отселения одного дома.  Процесс должен быть глобальным, включающим в себя комплексную реконструкцию существующего квартала.

— Реконструкция должна проходить в строгом соответствии с Генпланом и детальными планами территорий населенного пункта.

— Необходимо разработать и утвердить соответствующую градостроительную документацию.

— Финансирование проекта будет происходить путем объединения средств госбюджета, местных бюджетов и средств частного инвестора-застройщика для инженерной подготовки, создание объектов сопутствующей инфраструктуры, благоустройства территорий.

— При разработке проекта учитываются интересы всех участников процесса – государственных, частных, общественных.

Отдельно отмечается, что к сфере ответственности государства относится проведение инвестиционных конкурсов по определению компании-застройщика для реконструкции старых кварталов.

Ответственность за реализацию госполитики ложится на плечи органов местного самоуправления. Вместе с застройщиком они обязаны определить сроки реализации проекта, решить все имущественные вопросы с собственниками квартир и земли на территории, которая подлежит реконструкции.

Что переложат на плечи застройщика-инвестора

Все вопросы, касающиеся строительства ложатся полностью на застройщика:

— Инвестор застройщик должен получить исходные данные по реконструируемым зданиям. Разработать проектную документацию и провести ее экспертизу.

— Получить разрешения на выполнение строительных работ с классом последствий сс2 и сс3.

— Застройщик обязан четко следовать условиям инвестиционного договора.

— Ввести в эксплуатацию готовые объекты.

— Предоставить, согласно договору, часть квартир для отселения собственников квартир и арендаторов жилых и нежилых помещений здания, которое подлежит сносу.

Вроде бы все четко и понятно.  Но никто в этом договоре не учел самого главного – бюрократии. Ведь именно она тормозит получение почти всей разрешительной документации.

Бюрократия

Практически все строительные объекты, которые сдаются в Киеве, не сдаются в срок. Средний срок задержки сдачи в эксплуатацию 6-9 месяцев.

В случае с реконструкцией старого жилого фонда, проблемы начнутся сразу, на уровне инвестиционного договора. «Как это будет отражено в инвестиционном договоре, вообще не ясно. По логике разработчиков, компании-победителю не предоставляются никакие преференции. То есть, нет ни механизма упрощенной процедуры согласования проекта, никаких-либо других гарантий, что в случае невыполнения условий договора из-за чиновничьего «форс-мажора» к компании не будут примениться штрафные санкции и пр.», – отметила эксперт по недвижимости Анжелика Саакян.

Один из самых «мутных» пунктов касается предоставления жилья отселяемым. Тут не понятно, о чем идет речь – о «маневренном» жилье, которое предоставляется на период реконструкции или о том, что застройщик обязан отдать часть квартир в новом объекте, тем, кто вынужденно был отселен.

Еще один пункт, который вызывает недоумение у компаний-застройщиков – это требование предоставить объем собственных или привлеченных средств согласно стоимости 1 га территории застройки.

«Во-первых, что именно требуется «показать»? Сумму, вырученную за продажу квартир в строящихся домах на месте старого жилья, или же размер собственных инвестиций в проект? Если разработчики законопроекта подразумевали «финансовые гарантии» застройщика, то есть, способен ли он реализовать такой проект, то, очевидно, что такие вопросы должны быть учтены при проведении самого инвестиционного конкурса», – говорит Александр Изаров.

Что порадовало

Есть и приятные моменты, которые внесли ясность в законопроект.

— Появилась конкретика, которой катастрофически не хватало во всех предыдущих редакциях законопроекта.  Сейчас прописан достаточно четкий порядок планирования работ по реконструкции кварталов.

— Работы по реконструкции кварталов будут проводиться четко на основе генплана и детальных планов территорий населенных пунктов.

— Решения об отнесении многоквартирных домов к устаревшему жилому фонду органы местного самоуправления принимают публично. И обязаны надлежащим образом уведомить всех жильцов об этом решении.

— Законопроект устанавливает, что за все подготовительные работы по реконструкции ответственность несут юрлица, кому принадлежат имущественные комплексы, подлежащие реконструкции.

В последней правке законопроекта разработчики детально расписали порядок проведения реконструкции. Вот некоторые важные моменты:

— Объем и стоимость работ по строительству многоквартирных домов и объектов социально-бытовой и инженерно-транспортной инфраструктуры;

— количество квартир и нежилых помещений для предоставления бывшим жителям снесенных домов или определение денежной компенсации;

— объем квартир и нежилого фонда для коммерческой реализации;

— ориентировочная стоимость проекта;

— определение необходимого маневренного фонда;

— очередь реконструкции многоквартирных домов и инфраструктуры и пр.

Еще раз напомним ключевой момент. Все это возможно при согласии 75% собственников жилья в доме, который подпадает под реконструкцию. Если же количество несогласных более 25% — дом исключается из плана реконструкции квартала.

Также важно, что насильственное отселение несогласного собственника жилья возможно только после решения суда.

Нюансы при обмене старой квартиры на новую

Разработчики проекта установили, что жильцам реконструируемого дома предоставят равноценные по площади квартиры или произведут денежную компенсацию. При этом не оговаривается момент в каком районе будут предоставлены квартиры. Коэффициенты при смене района – например, Печерска на Троещину, тоже не учтены.

Зато четко прописано, что, если отселенцу предоставляют жилье большей площади, чем у него было, это происходит за счет застройщика. То есть, застройщик не имеет права требовать доплату за лишние метры.

Какие предусмотрены компенсации

Напомним, что реконструкция возможна только с согласия жильцов или по решению суда в спорных ситуациях. Компания-застройщик обязана предоставить всем собственникам квартир или нежилых помещений равноценное по метражу жилье или решить вопрос денежной компенсации.

Предложение денежной компенсации вместо предоставления жилья может быть рассмотрено в том случае, если у собственника реконструируемой квартиры есть еще жилье.

Также указано, что если собственник отселяемой квартиры хочет получить квартиру большей площади, то ему обязаны предоставить право оплатить дополнительные метры по рыночной стоимости. В случае, если собственник хочет меньшее жилье, то застройщик может предложить ему квартиру меньшей площади и выплатить разницу.

Оценка жилья

Оценкой рыночной стоимости жилья будут заниматься уполномоченные субъекты оценочной деятельности. Все затраты на эту процедуру будут выделены из местных бюджетов.

Резюме

Безусловно, правки, внесенные в последнюю редакцию, сделали процесс реконструкции жилья старого фонда более или менее возможным. В нем прописан вопрос отселения и компенсации, план выполнения работ и ориентиры. Однако, из-за ряда нюансов он не выгоден исполнителю – компании-застройщику. Ему приходится брать на себя все затраты – от проектной документации, до обеспечения маневренного фонда и создания объектов инфраструктуры.

«Данный законопроект учитывает чуть больше интересы жильцов, подлежащих отселению, чем это было выписано в предыдущих предложениях. При этом местные органы власти, по сути, не несут никакой ответственности за результаты проводимой реконструкции. Механизм инвестконкурсов прописан больше рамочно, нежели, как пошаговая инструкция. Вероятно, будут еще подзаконные акты, регулирующие проведение подобных инвестконкурсов», – считает Александр Изаров.

Застройщики отмечают, что в данном документе они обложены со всех сторон обязательствами и затратами. Для того, чтобы процесс запустился важно учесть интересы всех сторон – жильцов, исполнителей и государства.