+38 067 411 11 00 Зворотній дзвінок
+38 067 411 11 00
Мюнхаузен 2 / Блог / Ревіталізація як новий імпульс розвитку міст

Ревіталізація як новий імпульс розвитку міст

05/06/2020

Близько ста років тому міста були зовсім невеликими. На їх околицях, за класикою жанру, шикувалися промислові підприємства. Згодом міста розросталися, та житлові райони починали будувати за промзонами. Так і відбувся поступовий «зсув» підприємств з околиць до центру.

 

Заводи з часом перестали працювати та закрилися. Території були порожні, займаючи простір, який могло бути використано під будівництво житла або корисних об’єктів соціально-побутової інфраструктури. Щоб отримувати хоч якийсь прибуток з таких земель, їх власники почали здавати в оренду під бараки та ангари. Завдяки цьому, у нас зараз в деяких центральних районах міста – Шевченківському, Подільському з’явилися цілі мікрорайони складів, що здаються в оренду.

 

 

Промзони в центрі міста

Така ситуація характерна для більшості міст в усьому світі. Поки в містах залишалося місце під будівництво, це питання мало кого турбувало. Але з часом стало недозволеною розкішшю містити в центрі міста величезні мертві території.

 

За даними 2019 року понад 30% площі Києва займають ділянки промислового призначення. Велика частина промзон Києва розташована на правому березі Дніпра. Найбільші з них – це Подільсько-Куренівська промзона (891 га), Нивки (560 га), Теличка (424 га), Відрадний (400 га), промзони Пирогово (171 га) та Корчувате (80 га). А на лівому березі це такі промрайони, як Дарницький (460 га), Дніпровський (380 га), Троєщина (316 га) та промзона Бортничі (324 га).

 

 

Ревіталізація і пов’язані з нею проблеми

«З необхідністю девелопменту занедбаних ділянок рано чи пізно стикаються всі мегаполіси в розвинених і країнах та країнах,  що тільки розвиваються. У Києві є цілий ряд колишніх промислових територій, які, з огляду на урбаністичну структуру міста, особливо цікаві для комплексної забудови сучасними об’єктами житлової та комерційної нерухомості»- висловилася Марта Костюк, керівник департаменту аналітики т консалтингу з питань девелопменту.

 

Ревіталізація передбачає зведення комплексу житлових і нежитлових будівель на території промислових зон. Зазвичай забудовуються цілі мікрорайони, створюється інфраструктура. Це єдине рішення, яке дозволяє позбавлятися від зжилих себе підприємств та мертвих територій. Це глобальний світовий процес, який почався в Америці та успішно був освоєний Європою, вносячи в нього коригування, властиві даними регіонах. З невеликим запізненням Україна приєдналася до процесу ревіталізації застарілих та не функціональних промзон.

 

Ось тільки процес цей в нашій країні складний, пов’язаний з великими капіталовкладеннями та бюрократичними перепонами. До плюсів можна віднести вже підведені комунікації та наявність електричних мереж в промзонах. Це значно полегшує життя забудовнику. До мінусів відносяться спірні моменти пов’язані з інфраструктурою та вічні бюрократичні перешкоди.

 

 

Основні труднощі, з якими стикаються забудовники:

—Будувати з нуля завжди легше і дешевше.

 

— Будувати цілий мікрорайон можна тільки заклавши інфраструктуру в проєкт. Іноді будівництво інфраструктури бере на себе місцева влада. Це полегшує роботу забудовника. Але в деяких випадках все лягає на його плечі – і дитячі сади, і школи.

 

— Дороги. Якщо були старі дороги, їх доведеться модернізувати. А якщо не було – будувати з нуля.

 

— Цільове призначення. Чи не найбільший проблемний момент в ревіталізації промислових зон – зміна цільового призначення землі. На це іноді йдуть роки.

 

 

Ревіталізація застарілих промзон – Європейські проєкт

 

Реінкарнація промислових зон активно практикується в усьому світі. Щоб не ходити далеко, можна заглянути в найяскравіші європейські проєкти.

 

 

Німеччина

Хафен-Сіті (HafenCity), Гамбург

Вартість: 10,9 млрд євро

Завершення: 2025-2030 рр.

 

 

 

У 1997 році було прийнято рішення перетворити стару портову територію Центрального району Гамбурга в житловий район. Йдеться про Хафене, який розташований на кількох острівцях в гирлі річки Ельби. Понад сто років це була зона завантаження / розвантаження вантажу. Зараз це буде сучасний район Хафен-сіті з житловими будинками, офісами, галереями, музеями, зонами парків і відпочинку на території 28 га. Скрізь створять пішохідні зони та велодоріжки. Облаштують 10,5 км набережною. Віддаючи данину історії, район оформлять тематично в морському стилі. Всього планують розмістити в Хафене 7000 житлових і офісних будівель для 14 000 жителів, створити 45 000 робочих місць.

 

Реалізація проєкт почалася у 2000 році. Для того, щоб розмістити в Хафене сім тисяч житлових і офісних будівель для 14 тис. жителів та створити  45 тис. робочих місць, довелося розширити спочатку відведену під забудову територію на 40% до 157 га.

 

На сьогодні в Хафене завершено будівництво 57 об’єктів, серед яких є екологічно чистий житловий комплекс Elbe Arcades і університет HafenCity. Ще 50 об’єктів, в тому числі два парки та Ельбська філармонія (Elbphilarmonie), будуть введені в експлуатацію до 2030 року.

 

 

 

 

Великобританія

Баттерсі (Battersea),

Вартість проєкт: 11,4 млрд євро

Завершення проєкт: 2026 р.

 

 

 

Інший цікавий кейс – це район Лондона, що виник поруч з електростанцією Баттерсі. Саму історичну будівлю планують залишити для розміщення в ній офісів, ресторанів, кафе, а також житла. Навколо колишньої електростанції виросте чимало об’єктів, включаючи футбольне поле. Тут буде зведено житловий комплекс на 1 305 квартир, а також готель з фондом у 160 номерів та десятки ресторанів і магазинів. Загальна площа офісів, які з’являться в Баттерсі, складе 116 тис. м².  Все це буде розташовано на території 16 га.

 

 

 

Зведена в 30-х роках минулого століття електростанція Баттерсі, розташована на південному березі Темзи в районі Найн-Елмс на південному заході Лондона. Реконструкція станції та прилеглих територій стане найбільшим будівництвом в історії сучасного Лондона.

 

 

Будівництво буде завершено у 2026 році. Колишній індустріальний об’єкт буде перетворений в культурно-розважальний і діловий центр району.

 

Данія

Норхаун (Nordhavn), Копенгаген

Завершення проєкт: 2025 р.

 

 

 

Теж відмінний приклад розумного використання території. Норхаун – це прибережний район Копенгагена, в якому до недавнього часу знаходився морський вантажний порт. У 2009 році почалася реконструкція цього індустріального масиву площею у 200 га, і вже скоро тут з’явиться новий квартал, що включає як житлову нерухомість, так і комерційні об’єкти.

 

Перші апартаменти були здані в експлуатацію ще у 2015 році. Остаточне ж завершення проєкт намічено на 2025, коли буде введений в експлуатацію штучний півострів з новими будівлями та портом для круїзних кораблів.

 

 

 

 

Загальна площа житлових приміщень у Норхауне складе 165 тис. м², комерційних об’єктів – 140 тис. м². Передбачається, що в районі будуть проживати 40 тис. осіб, для яких буде створено таке ж число робочих місць.

 

Крім комерційної та житлової нерухомості, в Норхауне вже споруджено будинок для копенгагенського представництва ООН.

 

 

Франція

Ле-Гру (Les Groues), Париж

Завершення: 2020-2030 рр.

 

 

 

 

В околицях Ля-Дефанс (La Defense), найуспішнішого ділового району Парижа, практично не залишилося вільних ділянок, які можна було б реконструювати. Виняток становить квартал Ле-Гру, розташований в 11 км на північний захід від центру французької столиці. Зараз він забудований в основному промисловими об’єктами, але до 2020 року тут розгорнеться будівництво будівель загальною площею 630 тис. м², 200 тис. з яких буде відведено під нові офіси. Це пов’язано з тим, що уряд вважає нерозумним використовувати території в місті для промислових об’єктів.

 

Реконструкція району Ле-Гру стане продовженням розвитку ділового району Ля-Дефанс.

 

 

За попередніми оцінками, населення району складе 10 тис. осіб, стільки ж буде створено робочих місць. Розвитку Ле-Гру сприятиме і відкриття нової однойменної станції метро. Точна вартість проєкт поки невідома.

 

 

Німеччина

Європа-Сіті (EuropaCity), Берлін

Завершення проєкт: 2025 р.

 

 

Новий район EuropaCity буде розташовано неподалік від Центрального вокзалу Берліна.

 

Уздовж вулиці Хайдештрассе (Heidestraße), на північ від недавно зведеного Центрального вокзалу Берліна, почалася реконструкція району, який отримав назву EuropaCity. До 2025 року на цій території площею 40 га побудують житлові, офісні, торгові та розважальні об’єкти, в тому числі міст через канал Шпандау (Spandau) і нову штаб-квартиру компанії Total.

 

 

 

Проєктування житла та інших об’єктів інфраструктури району займеться архітектурне бюро ASTOC Architects з Кельна, а вже існуючі тут галереї та музеї будуть об’єднані під одним дахом в новому культурному центрі Kunst-Campus.